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物业税变身房产税 年内试点征收

2018年7月11日  东莞知名二手房买卖律师   http://www.dgrsfls.cn/
  作为住建部等相关部委保留的后续政策,年内,房产税将根据房地产市场形势变化,在上海、重庆两地相机抉择出台与否
  信贷收紧,加息,提高首付以及越来越多的城市实行限购,近期房地产市场上一系列行政调控手段纷纷付诸实践。但对于开发商而言,这些似乎仍旧显得不够“致命”,根据10月份国家统计局以及易居中国等机构的数据显示,北京等大多数城市的房价环比仍呈现上涨趋势。
  为此,万众瞩目多时的“杀手锏”物业税,现实中正悄然变身为更具操作性的房产税。住房与城乡建设部相关人士透露,作为住建部等相关部委保留的后续政策,年内,房产税将根据房地产市场形势变化,在上海、重庆两地相机抉择出台与否。
  行政调控政策频出效果待考
  值得注意的是,相比过去常采用的税收和金融的市场调节政策,今年4月份以来的楼市调控似乎选择了更加“激烈”的方式“限贷,限购,限外”。
  最新一条是11月15日,住建部与外汇局发布通知规定,境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房,在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。另外,在查验资质环节也有更严格的规定。
  中国房地产学会副会长陈国强向《中国投资》表示,此次“限外令”条文是对2006年政策的重申,仍属调控新政的落地执行范畴。一方面配合房地产调控,进一步抑制投资投机需求,另一方面也是配合国家防范境外热钱涌入。陈国强对记者分析指出,由于人民币升值压力犹存,这使得国际热钱一直对中国房地产市场,尤其是一线城市的不动产虎视眈眈。可以肯定的是,随着人民币不断升值,势必会招致更多国际热钱涌入,除了投入股市之外,楼市也会被光顾。资本的推动,有可能导致房价重拾升势。
  不仅如此,近日还有传闻称,有关部委正着手制定相关管理办法,价格主管部门将可以对房价直接进行行政调控。尽管这一传闻至今未经证实,但陈国强表示:“在决策层行政手段日益升级的趋势下,也不排除这种可能”。
  在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来,利用行政手段干预市场交易并不是十分合理的举措。事实上,11月10日,国家统计局发布的10月份全国房地产运行情况显示,10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%,环比上涨0.2%。也就是说,一系列调控政策过后,作为判断政策调控效果最重要的指标住宅销售均价仍然岿然不动,不降反升。
  “此番对房地产市场调控的目标,并非简单意义上的打压房价,严控房地产市场泡沫对整体经济的影响才是调控的最重要目标,而这也将是一个长期的调控过程”,陈国强向本刊记者表示,而诸多业内人士也表示,综合内外多重因素,相信政府此轮楼市调控尚有后招。
  记者从住建部相关部门获悉,住建部等相关部委近期不仅将在规范市场交易、打击囤房捂盘等方面逐步进行明确规范,确保调控政策真正落地。同时也将加快房产税试点城市进度,以房产税、土地增值税等税收政策作为后续政策在适当时机对房地产市场进行调控。
  但住建部政策研究中心住宅处处长文林峰在此前向《中国投资》表示,在房地产市场供需矛盾没有彻底解决的时候,出台房产税在短期内可能抑制一部分投资,但不应简单认为房产税出台后就能够抑制投资和房价。房产税不是万能的,影响房地产价格的因素很复杂。
  物业税变身房产税
  规避程序限制
  此前住建部相关人士即向本刊透露,“十一”长假后的第一天,财政部、国税总局、住房和城乡建设部便启动了对房地产税相关行政规章和文件的会签工作。所谓会签是指一份行政文件的草案,在出台之前,由涉及管辖权的相关主管部门,提出各自意见,并在协调之后进行修改,一般进入会签阶段后,就意味着该份文件即将正式下发。
  由年初一直提及的物业税到如今的房产税,税种的变动其核心内容在于,此前这一只针对商业地产的税种,也将针对符合条件的居民自用房征收。
  在财政部财科所所长贾康看来,物业税的设计初衷并不是针对高房价的抑制措施,它的主要目的在于建立长期稳定的房地产市场体系以及为财力紧缺的地方政府培植稳定、可观的财源。因此,过去一直在“空转”当中的物业税一直被设计为地方税,就是考虑让其成为地方主要收入
  但物业税的推出存在太多无法逾越的阻力,如法律上的、制度设计上的、税率测算上的,最为关键的一点在于,作为新税种,它还必须通过全国人大的审批。在需要严控房地产市场泡沫对整体经济产生影响的当下,障碍重重的物业税显然是“远水解不了近渴”。
  而房产税是已有房产保有环节的税种,此前一直以暂行条例的形式存在,对其内容的调整只要国务院批准即可。房产税也不涉及把一些土地税纳入进来。
  根据1986年出台的《房产税暂行条例》,如果一套房子的原值为100万元,则一年需要缴纳房产税8400元;如果该房产出租了,一年取得租金收入10万元,则一年应缴房产税12000元。
  由目前重庆及上海相关人士表态来看,划定的房产税针对居民住房征税后,税率会有所调整,会设定征税门槛,门槛以下免征,以上按户型大小实行累进制税率。对于门槛目前说法不一。有专家认为,将居民个人第3套住房认定为经营性房产,那么很自然就纳入了征税范围;也有消息透露,对房产税征收范围做出调整,把个人所有住房都纳入进来,为其设计相应的税率。
  两种操作方法区别在于,第一种更像是一个临时性的调控措施,房价趋于稳定,调控政策想要退出时,可以解除“第3套个人住房为经营性房产”的认定即可。但第2种方法则已有替代物业税的意图,征税对象既有经营性房产也包括非经营用房,那么房产税变成中国一直试图建设的财产税,即过去的物业税。
  房产税的改革也面临一些难题,如按房产评估值作为计税依据,那么这些城市是否有对这些应税房产做合理评估的能力。对居民个人所拥有的房产套数是否能准确认定。目前由于各部委信息还没有做到完全共享,这些技术问题还需进一步协调。
  此前物业税提出数年以来,在一些关键环节不仅分歧巨大,在技术操作上也大有难度。在空转的几个城市,税务部门普遍反映,房屋价值的评估是这一税种的一大难度。税务部门不仅要掌握所有房屋的建设年限、产权情况,还要根据该地段房屋市场价格以及房屋本身折旧情况评估其市值。而评估值跟市场值一旦有差距,必定会引起产权人的不满,估高了多交税,估低了影响卖房收入。
  那这一问题能在房产税层面得到解决吗?此前有消息称,上海的房产保有税是以合同原值为基础。如果是这样,那么政府即采取了一种快速可操作的方式,这几乎没有任何技术难度。
  但这样的房产税也就不是真正意义上的不动产保有环节税收了,因为它不能反映房产在保有阶段价值的变化,也不能区分房价增减幅度不同的房产的纳税差别。如果政府希望以房产税替代物业税,那即便在当前按合同原值征税,在未来也还是会转为按评估值征税。
  在征收范围上,眼下可能是只针对个人第3套住房,但在未来一定会把所有居民个人住房都纳入到征税范围。因为最初希望设立物业税的目的,就是为了研究开征一个包括所有房产的不动产税,并且居民个人住房会成为最主要征税对象。
  重庆、上海有望最先开征
  11月7日,重庆市国土房管局再次明确表态正在完善房产税征收方案,并做好了依市场走势及时出台实施的相关准备。据重庆市国土房管局相关人士透露,重庆征收房产税是以此增加投机成本,对冲掉炒房暴利,征收对象为3类高端房征收特别房产税:一是别墅,二是价格3倍于普通商品房均价及其以上的,三是投机性购房。
  重庆房产税的构想是:通过征收特别房产税,对高端住房房价和消费加以必要约束。重庆市市长黄奇帆曾在公开场合表示,重庆征收房产税,目前考虑只针对高档住房,具体方案是对价格高于市场均价3倍的高价房收取1%的房产税。
  据本刊记者了解,目前受业内专家认可的房产税征收方案有3种,包括以套数为基准(方案一),以面积为基准(方案二),以套数和面积为基准(方案三)。专家认为,如以抑制投机为主要目的,建议采用方案一,如以抑制投机和保证一定税收收入兼顾为目的,建议采用方案三。
  “按照黄奇帆的布局和构想,重庆最大的可能是选择方案三”,业内人士向记者分析,以面积和套数为基准确定税率,采用分段累进税率,年税率为 1.5%-20%。具体来说,超过免税面积落在前两套房的部分,税率为1.5%;超过免税面积落在第3套的部分,税率为3%;超过免税面积落在第4套的部分,税率为5%;超过免税面积落在第5套的部分,税率为10%;超过免税面积落在第6套或以上的部分,税率为20%。此外,计税时点定为上一年度12月 31日,房产数据和申报的家庭成员,皆以此为准。
  而在早些时候,上海市房管局局长刘海生在解读上海12条调控政策时表示,待中央政策明确后,上海将加速房地产税改革的试点推进工作,上海也曾传出即将开始试点房产税的传言。有业内人士甚至公开了更多的细节,如上海开征房产税税率为 0.3%-0.4%,而且给出了开征的具体时间节点,如年内开征的可能性很大。
  在此之前,向住宅恢复征收城镇房地产税的前期工作,主要由财政部进行。从2010年3月开始,财政部税政司地方税处,就已经开始对1986年出台的《城镇房地产税暂行条例》(下简称暂行条例)进行修订,取消其中关于对城镇住宅免征城镇房地产税的优惠待遇。据消息称,目前暂行条例的修订已经基本完成,对大户型、非自住和高档房征收房地产税,是对暂行条例进行修订的基本精神。
  记者了解到,在3部门对房地产税相关政策进行会签过程中,针对住宅类型的划分,也进行了修改,别墅、大户型等住宅品类的范畴划分,或将出现在中央层面的与房地产税相关的文件表述中,而这些分类标准,将成为日后对住宅征收房地产税涉及税率等一系列问题时的基本框架。
  资 料
  3月24日,在重庆市人大常委会上,重庆市长黄奇帆称重庆已上报国务院申请施行“特别房产消费税”等抑制高房价思路。
  4月8日,上海跟进,称也将开征住房保有税。
  5月,上海楼市细则出台,提出将开始征收房产税。若符合征税条件,需按年支付相当于房产值8‰的房产税。
  5月31日,国务院批准并公布了《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,文件将“逐步推进房产税改革”列入了今年的财税体制改革的目标当中。很快,更多地传来房产税方案已报至国务院等待审批的消息。
  9月,重庆、广州、成都等开始着手在税收系统进行房地产税的征计培训。
  10月,上海建立房屋状况信息中心,表示正在积极准备做好房产税的准备工作。