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业内支招房贷省钱技巧:公积金贷款优势明显

2018年7月11日  东莞知名二手房买卖律师   http://www.dgrsfls.cn/
  “最近一段时间,监管部门重申要求二套房贷从紧,这无疑会增加我们的购房成本。我现在最关心的就是购买二套房,选择什么样的方式最划算。”家住北京西三环外的刘先生接受记者采访时说。
  记者发现,随着二套房贷从紧执行,选择什么样的贷款方式能否节省利息支出成了多数打算购买二套房消费者最为关心的问题。对此,业内人士指出,公积金贷款较适用第二套住房,对于有公积金贷款资格的人来说,应该很好地加以利用;对于只能选择商业贷款的人而言“减压”也有窍门。
  基准利率上浮1.1倍购房成本增加
  近日,银监会召开“第三次经济金融形势通气会”时强调要严防市场风险,严格执行“二套房”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。而在此前,银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。“二套房贷从紧”再次成为楼市关注的焦点。
  北京千万家房地产经纪有限公司市场总监常淑娟告诉记者,7月中旬以来,不少地方的银监局都重申,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,且不能享受贷款利率优惠,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
  二套房贷从紧后,消费者的购房成本将发生怎样的变化?京城专业贷款服务机构伟嘉安捷的企划主管吴昊给记者详细算了一笔账。以贷款60万元20年为例,按照2007年出台的二套房贷政策,基准利率上浮1.1倍,利率是6.53%,借款人月还款额4484.04元,利息总额476170.14元。与之相比,以前各家银行利率都在基准利率基础上有一定的折扣优惠,其中,基准利率9折,利率是5.34%,每月可节省410.75元,总利息节省近10万元;基准利率8折,利率是4.75%,每月节省606.70元,总利息节省14万元左右;基准利率7.5折,利率是4.45%,每月节省704.32元,总利息节省近17万元。
  活用公积金贷款首套房不妨用商贷
  面对二套房贷从紧可能增加的利息支出,购房者应该选择什么样的贷款方式,接受记者采访的业内人士普遍认为,公积金贷款比较适用第二套住房,对于有公积金贷款资格的人来说,应该很好地利用。
  常淑娟说,如果你是首次置业,且买的房子面积较小,仅作过渡性使用,那么建议你先用商贷,把公积金贷款的优势留作下次进行改善性住房时,因为如果第一套住房是选择商业贷款的,无需考虑是否还清就可以利用公积金再次申请第二套住房贷款。更何况当前首次购房商贷优惠利率仅为4.15%,这与公积金贷款3.87%的利率相差已不明显。如30万元20年期贷款,按等额本息还款方式计算,商业贷款月还款额为1843元,公积金贷款月还款额为1797元,前者比后者每月仅多46元。20年下来,利息相差才11040元。
  “当然如果你有能力再升级置业时将原来的公积金贷款一次性提前还清,那么买第二套房时还是可以利用公积金贷款,因为还清后再申请公积金,目前不受‘第二套房需提高首付和利率’新政的限制。但如果第一套住房选择公积金贷款未还清的,在购买第二套及以上住房时,只能选择商业贷款。这时买第二套房的贷款,也得从严执行。因此购房者还是要综合衡量一下自己及今后几年的财务状况,作出理性的选择。”常淑娟提醒说。
  对此,吴昊表示赞同。伟嘉安捷调查显示,金融危机下,首次贷款置业人群中约有60%的人群愿意选择公积金贷款,而怎样将公积金贷款最大程度地进行灵活运用是他们最为关心的问题。
  吴昊告诉记者,借款人如有缴纳公积金,使用公积金贷款可避免二套房的“尴尬”处境。根据银行政策,借款人如第一套房是公积金贷款,第二套房使用商贷会被算作二套房,即首付四成,利率上浮1.1倍即6.53%。借款人如第一套房是商贷,第二套房用公积金贷款则不会被算成二套房,首付仍是二成,利率按现行基准利率3.87%贷款。另外,如果借款人第一套房的公积金贷款已结清,若再次使用公积金贷款买房也是按第一套住房政策执行,不受二套房的限制。综合来看,借款人利用公积金贷款的优势满足购买第二套房的意愿再好不过了。
  二套房商贷“减压”有窍门
  对于没有公积金贷款资格,第二套住房只能选择商业贷款的客户,业内人士也给出了具体的“减压”技巧。
  常淑娟建议消费者可以考虑从两方面入手。一方面是多咨询几家银行,看有没有哪家银行的政策较为宽松,虽然我国银行还未完全走上市场化道路,但各家银行之间还是存在竞争,比如有些银行在政策允许的范围内,对于前一套贷款已还清的购房者,也可给予一定的优惠。
  另一方面,可以通过还款方式的选择节省资金。一般常见的还款方式为两种:一种是等额本息还款法;一种是等额本金还款法。这两种还款方式,在利息方面就存在一定的区别。常淑娟举例子说,以贷款50万元15年为例,如果采用银行等额本息还款法,15年要还的总利息为331388.57元,而采用等额本金还款法,15年要还的总利息为285808.05元,两者相差45580.52元。
  常淑娟特别指出,具体选择什么样的还款方式,购房者应根据自己的经济实力,量体裁衣。其中,等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同,偿还的利息逐月减少,本息合计逐月递减,这种还款方式前期还款压力较大,适合收入较高或想提前还款的人群。而等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同,前期还款金额较少,本息合计每月相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢,占用资金时间较长,还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。但这种还款方式便于借款人合理安排每月的生活和进行理财,对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说,也是一个不错的选择。